中國商業(yè)地產(chǎn)江湖正經(jīng)歷一場“基因突變”，這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭里，每個玩家都在瘋狂進化。

內(nèi)資巨頭扛著資本大旗攻城略地，輕資產(chǎn)是規(guī)模戰(zhàn)的關(guān)鍵，創(chuàng)新業(yè)態(tài)則是流量戰(zhàn)的重心；港資大鱷在高端戰(zhàn)場貼身肉搏，死磕“頂奢護城河”；資管派則化身“商業(yè)整形師”，堅信操盤的價值；區(qū)域地頭蛇把精細化運營玩成“必殺技”。

贏商研究中心按照典型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本背景、所處區(qū)位分為內(nèi)資型、港資型、資管型、區(qū)域型四類企業(yè)，分析其屹立時代洪流的秘密與行業(yè)啟示。

1、內(nèi)資頭部規(guī)模企業(yè)：規(guī)模擴張，創(chuàng)新驅(qū)動增長

華潤萬象生活：逆勢增長，商管業(yè)務(wù)領(lǐng)先示范效應(yīng)明顯

華潤萬象生活2024成績單不負眾望，122個已開購物中心全年總零售額2150億元，平均單個17.6億元，商管業(yè)務(wù)逆勢擴張迅猛，商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。

2024財年，華潤萬象生活商業(yè)航道表現(xiàn)非常突出，全年收入62.74億元，同比提升21.4%。尤其購物中心板塊韌性凸顯，同比提升高達30.0%；零售額同比增長18.7%，可同比增長4.6%，均跑贏同期社會消費品零售總額增長水平。

在高端消費市場整體承壓背景下，華潤萬象生活重奢項目與非重奢項目均領(lǐng)跑行業(yè)。而同期太古地產(chǎn)、恒隆集團等港資企業(yè)旗下標(biāo)桿重奢商場銷售額均出現(xiàn)不同幅度下跌。

目前，華潤萬象生活的NOI與NOI margin仍在持續(xù)提升中，這背后是一系列的精細化管理。亮眼的成績單背后，是華潤萬象生活“賽道優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、會員優(yōu)勢”構(gòu)筑起的難以復(fù)制的商業(yè)生態(tài)閉環(huán)。門店管理系統(tǒng)、商業(yè)業(yè)財自動化，再加上AI技術(shù)對商場客流等的優(yōu)化，顯著提高一線崗位的工作效率，并助力商家經(jīng)營水平提升。

面對奢侈品消費疲軟與大眾消費崛起的結(jié)構(gòu)性分化，華潤萬象生活依托“全業(yè)態(tài)金字塔”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了高增長，構(gòu)建了覆蓋重奢、中高端、非標(biāo)項目產(chǎn)品矩陣，已在國內(nèi)24城實現(xiàn)“一城多匯”和“多城多匯”產(chǎn)品布局。

龍湖商業(yè)：中高端商場運營風(fēng)向標(biāo)，資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量齊高

2024年，龍湖集團的全年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%。而這個數(shù)字在2020年僅為7%，2023年為14%。其中運營服務(wù)收入中，來自商場的占比已經(jīng)接近80%。

龍湖商業(yè)2024年度租金收入增長更多資料來源于2022、2023、2024年新開業(yè)項目，也就是尚在培育期項目的收入貢獻。租金收入上升排名前7的項目中，6個為培育期項目，存量項目則為蘇州獅山天街，該項目改造升級效果明顯。

2024年，龍湖商業(yè)延續(xù)“輕重資產(chǎn)雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，用重資產(chǎn)在關(guān)鍵節(jié)點“筑城”，以輕資產(chǎn)在毛細血管“滲透”。

其新開項目中，有6個為輕資產(chǎn)，占比46%，包括重慶云領(lǐng)天街、武漢M758、重慶星匯天街、武漢友鄰天地、長沙月亮島天街、西安未央天街等項目。截至去年底，累計開業(yè)輕資產(chǎn)購物中心達16個。

中海商業(yè)：購物中心劈波斬浪，構(gòu)建第二增長曲線

2021-2024年間，中海新開9個零售商業(yè)項目（含輕資產(chǎn)模式），涵蓋1座環(huán)宇城MAX、5座環(huán)宇城、1座環(huán)宇坊及1座環(huán)宇薈，且所有項目均布局于一二線城市，新增商業(yè)體量達85.8萬㎡。新入市項目開業(yè)率在90%以上，市場表現(xiàn)良好。

目前中海購物中心已初步形成“環(huán)宇城”“環(huán)宇坊”“環(huán)宇薈”三大標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，并適時探索“里”、“巷”、“集”三大非標(biāo)形態(tài)產(chǎn)品。

作為中海商業(yè)“環(huán)宇城MAX”系列的首發(fā)之作，上海真如環(huán)宇城MAX開業(yè)首年客流持續(xù)位居上海購物中心前列，周末客流破10萬人次，登頂大眾點評城市購物中心熱度榜TOP2。

2、港資頭部企業(yè)：堅守高端or轉(zhuǎn)向次高端

太古：內(nèi)地7大商場收租近45億港元，依然“堅挺”

2024年，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)出現(xiàn)地域分化，內(nèi)地零售物業(yè)撐起了3%的租金收入增長。其中，中國香港錄得零售物業(yè)租金收入總額為23.69億港元，同比下跌3%；中國內(nèi)地錄得零售物業(yè)租金收入總額為44.89億港元，同比上升7%。

在內(nèi)地，期內(nèi)北京三里屯太古里出租率從94%升至98%，北京頤堤港出租率降至98%，成都太古里出租率降低至96%，而廣州太古匯、上海興業(yè)太古匯及上海前灘太古里的出租率維持不變。

相較于盒子型的太古匯，主打開放式商業(yè)街區(qū)的太古里，更能與所在城中的其他盒子型重奢項目進行區(qū)分，構(gòu)成錯位競爭優(yōu)勢。

恒隆地產(chǎn)：高端商場遇到多重挑戰(zhàn)，最大對手是自己？

2024年，在恒隆大部分購物商場的出租率均錄得升幅的背景之下，高端商場、次高端商場的業(yè)績出現(xiàn)明顯分化，前者“面臨市場氣氛轉(zhuǎn)弱及競爭”，后者“錄得穩(wěn)健的收入增長”。

在恒隆最重要的上海市場上，旗艦商場上海恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%；上海港匯恒隆廣場，因能提供更豐富的時尚生活種類選擇，其表現(xiàn)銷售更具韌性。

上海之外，無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場表現(xiàn)依然出色，沈陽市府恒隆廣場、武漢恒隆廣場期內(nèi)收入下跌幅度均超15%，對比強烈。

九龍倉：利潤“巨虧”，可IFS抗打、海港城活了

2024財年，九龍倉集團投資物業(yè)收入減少4%至46.44億港元，股東應(yīng)占虧損港幣32.24億元。主要經(jīng)營指標(biāo)全面下滑。

在各路頭部玩家，“折騰不已”頻刷存在感的2024，九龍倉卻始終低調(diào)，甚至有種相對的“休眠感”。沒有增量，也鮮見大的調(diào)改動作。

IFS系列是九龍倉絕對的中流砥柱，特別是成都IFS和長沙IFS。它們一直都是城市中商場場日均客流排名TOP1，從未被超越，暫且守住了九龍倉在內(nèi)地的競爭壁壘。

好消息是，海港城（包括酒店）在近年做了諸多有效的調(diào)整收入增加2%，營業(yè)盈利持平。

新鴻基：“收租王”的韌性時刻，零售物業(yè)更抗跌

2025年2月，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布了2024/25年度中期業(yè)績。發(fā)展物業(yè)一片大好之下，新鴻基投資物業(yè)略顯黯然，香港、內(nèi)地皆如此。期內(nèi)，新鴻基錄得合并租金總收入為122.8億港元，同比微跌1%；凈租金收入為90.04億港元，同比下滑3%。

在多個港資玩家出現(xiàn)業(yè)績大跌或預(yù)警背景下，新鴻基“微跌”的租金收入，被外界解讀為一種韌性的存在。這種相對樂觀的情緒，在新鴻基最新這份財報中亦有顯露。香港“盛事經(jīng)濟”對消費的帶動，以及內(nèi)地“以舊換新”等消費提振政策助益，在其看來，皆為業(yè)績持續(xù)增長的機會點。

在內(nèi)地，新鴻基6個籌開項目皆瞄準(zhǔn)長三角、大灣區(qū)的商業(yè)高能級城市，且戰(zhàn)略深耕與拓展并行。其中，廣州、上海屬于加密布局，蘇州、杭州則是填空之策。

3、區(qū)域型企業(yè)：深耕市場，精細運營

武商：傳統(tǒng)巨頭“大象轉(zhuǎn)身”，守住武漢，異地進擊

2024年，武商集團在湖北和江西的武漢武商MALL、武商夢時代、南昌武商MALL等10家購物中心，在零售業(yè)整體承壓的大環(huán)境下實現(xiàn)收入37.49億元；62家超市門店，則實現(xiàn)收入20.66億元。

在武漢，由國廣、武廣整合而成新武商MALL，是武漢最能打的本土高端商場，虹吸效應(yīng)輻射整個湖北；在江西，正對八一廣場的南昌武商MALL，260+品牌矩陣中，有26個奢侈品品牌，從重奢到輕奢滿足著江西人對于“奢侈品”的最大想象。

從全國市場來看，手握“中部兩大雙奢場”牌面，武商在深耕區(qū)域有著很高的壁壘。

中國國貿(mào)：REITs“信徒”與200億店王

2024年，中國國貿(mào)租金收入維持平穩(wěn)，降本增效盈利提升。2024年公司總租金收入28.8億元（yoy-1.14%），其中商場租金收入12.2億元（yoy+1.0%）。租金/出租率高位穩(wěn)定，抗周期能力再驗證。期內(nèi)商城平均租金錄得1309元/㎡/月（yoy+2.3%），出租率錄得96.5%（yoy-1.7pct）。

在當(dāng)前的A股市場中，中國國貿(mào)收入以租賃為主要收入資料來源，是最類似REITs資產(chǎn)的標(biāo)的，且維持穩(wěn)定的高分紅比例，是稀缺的“現(xiàn)金牛”企業(yè)。穩(wěn)定的現(xiàn)金流給穩(wěn)定的高分紅比例提供了有效支撐，公司的分紅比例維持在較高的水平。

中國國貿(mào)穿越數(shù)個周期的秘訣之一是：穩(wěn)健經(jīng)營，不盲目擴張，穩(wěn)扎穩(wěn)打保證資產(chǎn)正向增值。

丹尼斯：28年商業(yè)漫途，成就河南第一個百億店王

丹尼斯從高化入手，先后通過丹尼斯百貨人民路店、丹尼斯百貨花園路店探索鄭州的高端商業(yè)。丹尼斯七天地培育起來的良好政商關(guān)系及品牌好感度，為丹尼斯多年后的“百億稱王”埋下了伏筆。

2010年前后在二七商圈，先后開業(yè)的鄭州萬象城與丹尼斯大衛(wèi)城之間，掀起了一場關(guān)于鄭州乃至河南首座重奢MALL的爭霸賽。

最終，以鄭州萬象城放棄重奢場定位，丹尼斯·大衛(wèi)城坐實了“鄭州第一重奢場”之位結(jié)束。

4、資管型企業(yè)：把握周期，全鏈條運營

2025年4月17日，凱德投資宣布，已經(jīng)向中國證券監(jiān)督管理委員會和上海證券交易所提交申請，擬推出旗下首支消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——凱德商業(yè)C-REIT。首批納入的兩個資產(chǎn)分別是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭。

此背后代表的意義更值得深究：

這是中國首單外資消費類公募REIT，未來國內(nèi)消費REITs市場將接納更多不同背景的主體。

消費類公募REITs首次出現(xiàn)收購的底層資產(chǎn)——凱德廣場·雨花亭、凱德廣場·云尚均由凱德收購而來，經(jīng)不斷調(diào)整改造后，最終注入C-REITs。此案例之于當(dāng)前運營能力較強但持有規(guī)模較小的企業(yè)有示范意義。

凱德廣場·雨花亭項目從CLCT的資產(chǎn)組合到凱德C-REITs底層資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，充分說明中國公募REITs日趨成熟，是未來存量不動產(chǎn)盤活的有效通道。

凱德是最充分、深刻理解亞洲資產(chǎn)管理的企業(yè)，其全周期管理的視角、能力值得行業(yè)學(xué)習(xí)。

領(lǐng)展：亞洲最大REIT，運營優(yōu)化，資產(chǎn)煥新

據(jù)中報，領(lǐng)展2024/2025財年上半年，收益及物業(yè)收入凈額分別按年增加6.4%及5.8%至71.53億和53.59億港元，可分派總額、每基金單位中期分派亦同比分別上漲了4.3%、3.7%。

綜觀近幾年領(lǐng)展的業(yè)績發(fā)展曲線，不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)收購帶來的收益和估值變化一直是財報主軸。

在香港，領(lǐng)展的物業(yè)組合包括130項資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市及鄰近停車位。在香港零售業(yè)暢旺、內(nèi)地客青睞來港購物的“黃金”時期，其聚焦民生區(qū)的選址策略可能會讓領(lǐng)展錯過一些“暴富”的機會，但在當(dāng)前“港人北上”改變香港消費格局的大背景下，立足民生消費物業(yè)反而成了領(lǐng)展的業(yè)績護城河。

在內(nèi)地，14歲的北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場，正圍繞年輕人的消費喜好和生活習(xí)慣，煥新品牌與場景。領(lǐng)展還斥1.8億元改造2個領(lǐng)展廣場——廣州天河領(lǐng)展廣場、北京通州領(lǐng)展廣場。

為應(yīng)對市場前景的不確定性變化，2024/2025財年上半年領(lǐng)展做了一定的降負債努力。總負債比率由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，為領(lǐng)展以“買買買”方式全球布局提供更為靈活的操作空間。但基于市況考慮，領(lǐng)展對于未來的收購動作依然持“謹慎”態(tài)度。

（本文轉(zhuǎn)載自：贏商網(wǎng)）