在南京，一家真知味餐廳租賃一處物業(yè)已十年，卻未支付過租金。

商場(chǎng)提起訴訟，索要1500余萬元租金、管理費(fèi)。一審敗訴，二審勝訴，再審再敗，法院判定該餐廳無需支付租金。

三次判決的變化，都因?yàn)楹贤锏乃膫€(gè)字。

10年不交租，法院支持

2010年，南京嘉業(yè)商業(yè)管理有限公司將嘉業(yè)國際城（南京市建鄴區(qū)廬山路158號(hào)）五號(hào)樓招租，真知味作為商戶入駐。

當(dāng)年2月，雙方簽下合同，并規(guī)定“取店鋪正式營(yíng)業(yè)之日與購物中心全面正式營(yíng)業(yè)時(shí)間上的后者之日起6個(gè)月”為免租期 。

就是說，真知味正式營(yíng)業(yè)的日期，和購物中心全面正式營(yíng)業(yè)的日期，哪個(gè)靠后，從哪個(gè)開始算，之后的6個(gè)月為免租期。但就是“全面正式”4個(gè)字，導(dǎo)致了后來的糾紛。

2011年1月，真知味餐廳試營(yíng)業(yè)；9月28日，嘉業(yè)國際城舉辦了開業(yè)典禮。從嘉業(yè)公司的角度而言，從9月28日往后推6個(gè)月，至2012年3月28日起，真知味應(yīng)該開始繳納租金。

但商場(chǎng)未能收到真知味公司的租金。直到2017年10月16日，嘉業(yè)公司向真知味公司發(fā)出《催款函》，催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及綜合管理費(fèi)。未果后，嘉業(yè)公司起訴了真知味公司。

一審法院認(rèn)為，購物中心開業(yè)典禮僅僅是嘉業(yè)公司單方自行舉辦的慶典儀式，和購物中心是否全面正式營(yíng)業(yè)并沒有必然因果關(guān)聯(lián)，不足以證明購物中心已經(jīng)全面正式營(yíng)業(yè)。

因此，涉案店鋪免租期無從開始起算，租金也無從開始計(jì)取，嘉業(yè)公司關(guān)于真知味公司拖欠租金之說因此不能成立，駁回了嘉業(yè)公司的訴求。

二審、再審，兩次反轉(zhuǎn)

嘉業(yè)公司不服一審判決，隨后向南京中院提起上訴。

在真知味公司提交的新證據(jù)中，包含購物中心開業(yè)的相關(guān)新聞報(bào)道、消費(fèi)者對(duì)真知味經(jīng)營(yíng)餐飲品牌的部分點(diǎn)評(píng)等內(nèi)容。

南京中院認(rèn)為，雖然客觀上購物中心的承租戶和人流量沒有達(dá)到飽和狀態(tài)，但真知味公司作為餐飲的經(jīng)營(yíng)者，不應(yīng)以此作為拒付租金的理由。 ?

2019年5月，南京中院經(jīng)審理后二審判決，撤銷一審判決，真知味公司給付嘉業(yè)公司租金及管理費(fèi)1550萬元。

但很快，這個(gè)案件再次迎來了反轉(zhuǎn)。南京中院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，再審此案。

根據(jù)媒體報(bào)道，南京中院再審認(rèn)為，購物中心開業(yè)典禮是嘉業(yè)公司單方舉辦，僅為形式上的開業(yè)、報(bào)紙刊登的購物中心開業(yè)廣告及新聞報(bào)道等，只能反映嘉業(yè)公司為購物中心舉辦開業(yè)典禮時(shí)間，不能證明嘉業(yè)公司舉辦開業(yè)典禮時(shí)實(shí)際入駐并開業(yè)的商戶數(shù)量及比例情況 ，故不能達(dá)到證明購物中心已經(jīng)全面正式營(yíng)業(yè)的合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

南京中院經(jīng)再審后判決，撤銷二審判決，維持一審判決。

房屋租賃中的“逃生條款” ?

媒體報(bào)道中，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于“全面正式”的界定。當(dāng)然，法務(wù)君沒有看到合同原文，無法得知。

這個(gè)案件較為蹊蹺，法務(wù)君也尚未看到南京中院的再審判決書。該案件是否會(huì)再次發(fā)生反轉(zhuǎn)，也無法預(yù)估。

但因?yàn)檫@件事，法務(wù)君想到了“租賃合同”中的一個(gè)術(shù)語，“逃生條款”。

逃生條款一般是指大型餐飲、百貨企業(yè)等為避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂租賃期限長(zhǎng)、租賃面積大的房屋租賃合同時(shí)，在合同中約定在特定條件成就時(shí)，承租人有權(quán)單方解除與出租人簽訂的租賃合同而無需承擔(dān)解約責(zé)任或只承擔(dān)特定解約責(zé)任的條款。

逃生條款是房屋租賃合同中，賦予承租人特定條件下解除合同的權(quán)利?！逗贤ā返?3條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！?/p>

而特定的條件，可能與租賃物業(yè)的人流量有關(guān)，可能與商場(chǎng)內(nèi)開業(yè)的門店數(shù)量有關(guān)，也可能更直接地與門店的經(jīng)營(yíng)收入相關(guān)。達(dá)不到租賃方的要求，就可以解除合同。

試想，商場(chǎng)沒有客源，餐廳沒有生意，又不能撤場(chǎng)，這損失該有多大。

這樣的情況也不復(fù)雜。比如某餐飲品牌，進(jìn)駐了一個(gè)新商城，租賃合同中與商場(chǎng)約定，若6個(gè)月內(nèi)商場(chǎng)開業(yè)的門店數(shù)量達(dá)不到200個(gè)，便可以單方面解除租賃合同。

一些品牌簽訂租賃合同時(shí)，法務(wù)君會(huì)建議加入如下條款：

在租賃期間內(nèi)，如乙方連續(xù)三個(gè)月銷售額低于【? 】元或一年內(nèi)累計(jì)銷售額低于【 】元，乙方有權(quán)提前1個(gè)月書面通知乙方后解除本合同，并有權(quán)要求甲方退還乙方支付的租賃保證金及其他相關(guān)保證金。

各位餐飲老板們，在簽訂租賃合同時(shí)，也可參考如上內(nèi)容。

當(dāng)然，每一個(gè)公司簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)商場(chǎng)綜合實(shí)力進(jìn)行細(xì)致的評(píng)估是必不可少的。貿(mào)然簽訂合同，盡管逃生條款可以讓餐廳少繳納租金，裝修費(fèi)用依然是重重的一筆。僅僅幾個(gè)月就撤場(chǎng)，損失依然很大。