提到商鋪，不少人會想到“一鋪養三代”這句話，而隨著商業地產整體過剩，實體經濟的不景氣，房租水電水漲船高以及名目繁多的費用，不少商戶發出這句“三代養一鋪”的感慨。深圳商鋪租用是否“亂象叢生”？喝茶費等費用發生在何種情形下？這些費用是否合法？對商業經營造成怎樣的影響？記者選取深圳東站、東門、沙井這三個網友反映喝茶費盛行的地方展開走訪調查，并采訪了法律、地產等相關人士揭開喝茶費的真相和背后。

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熙熙攘攘的東門，誕生了不少商機。

深圳東站蓮花路不少商鋪在一年內多次轉讓，有知情人士表示大多數“接盤者”都交過高額轉讓費。

A 深圳東站蓮花路

不少商鋪一年內多次轉讓

要掏轉讓費和“更名費”

深圳東站是不少人來深第一站，因為初來乍到和“囊中羞澀”，選擇在附近住宿的年輕人也不在少數。由于人流量巨大，深圳東站附近區域成了旺區，也誕生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。這些小店的經營者大多不是商鋪所有者，他們有的在付出巨額的轉讓費，并承諾定期交付“喝茶費”后，才從一房東或者“N房東”手上租下商鋪，謀得一分生計。

歐陽老師就是其中一員。他上世紀90年代來深，在深圳東站居住了將近20年，先后在附近多處居住和開店。目前，歐陽老師在蓮花路和一村街附近各開了一家樂器培訓中心，專門教附近的居民學習樂器。雖然第二家樂器培訓中心只是一間約10┫的商鋪，歐陽老師也交了5萬的轉讓費。更讓他憤憤不平的是，如果租賃期間歐陽老師要轉讓商鋪，必須通過二房東，而且要支付轉讓費15%的手續費。“這種更名費，就是變相的喝茶費。”

歐陽老師還告訴南都記者，現在蓮花路的生意非常難做，經營業態大多是餐飲，同質化競爭嚴重，新開的店撐不了多久就轉讓，甚至有些店鋪一年要轉兩三次，而每轉一次要收一次轉讓費。有的房東既收轉讓費又收喝茶費，一年多轉讓幾次，喝茶費就上萬了。

歐陽老師和二房東簽訂的商鋪租賃合同，約定如若商鋪轉讓要支付給二房東15%的手續費。

記者走訪

與業主重新簽約要交“更名費”

合同一年一簽喝茶費一年一交

5月28日，南都記者從深圳東站步行前往蓮花路，沿途經過的不少店鋪都貼上了轉讓通知。多方詢問后得知，轉讓的店鋪經營時間大多不滿一年，業態多以餐飲、便利店、服裝為主，在進場經營前，大多交了轉讓費，數額在幾萬到幾十萬元不等。

在一家已關門的潮汕湯粉店前，南都記者看到了門口左側張貼有轉讓通知，隨即撥打了通知上面的電話。接電話的是潮汕湯粉店的店主，在得知南都記者想開麻辣燙店后，他表示店里只能用電加熱食物。具體價格方面，租金8400元/月，空轉14萬元，包含5000元押金和5000元給業主的改名費用，合同則要跟業主簽。和業主簽約后能隨意轉讓嗎？該店主表示，簽約后，改一次名，業主要收5000元，可以隨意轉讓。

是否還有其他費用？該店主表示，合同一年一簽，每年更新合同的時候，業主要收一次喝茶費，一次一萬。“那附近人流旺一點，所以房東都比較黑一點。”談及轉讓的原因，該店主表示潮汕湯粉店的客單價比較低，但是開麻辣燙店的話，客單價會高一點。“我們客單價太低了，還是做不起。”

經濟賬

這些餐飲店的經營狀況如何？歐陽老師直言比打工強，打工一個月四五千塊錢，店鋪經營好的話可能有8000塊錢。

以歐陽老師開的第二家樂器培訓店為例，包括轉讓喝茶費、租金等在內的初始投入是57500元，店鋪每個月租金是4000元，每個月的營收剛剛抵了租金。“投入第一年只夠保本，第二年、第三年生意會好一點。”按照第二年每個月8000元的營收來看，歐陽老師至少要7個月才能回本。

B 東門步行街

龐大人流量催生商機

不少人豪擲幾十萬租“蝸居”商鋪

與蓮花路商鋪經營狀況不同，深圳東門步行街憑借著日均40萬人流量，穩坐深圳最繁華步行街“頭把交椅”。行走在東門步行街，隨處可見各種各樣的小吃，有四川涼粉、冷鍋串串、烤鴨腸、酸辣粉、雞翅包飯等等，琳瑯滿足，眼花繚亂，口腔會不自覺分泌出唾液而垂涎三尺。

龐大的人流量誕生了巨大的商機。不少人看中了東門這塊“小吃寶地”，前赴后繼地到東門“盤”店面開店。同時，強大的市場需求讓東門商鋪供不應求，不少人為求得一“蝸居”商鋪豪擲幾十萬，也滋生了高額轉讓費、喝茶費亂象。

記者走訪

不少商鋪分割出租

交入場費擁有轉讓權

東門步行街業態多為餐飲小吃，大多數顧客是即買即走即吃，商鋪不需要太大。不少業主或“N房東”將商鋪分割進行轉租。5月28日，南都記者走訪了東門步行街，發現在轉讓的商鋪比較少，空置轉讓更在少數，多為奶茶店；小吃類商鋪多是邊營業邊貼出“旺鋪招租”“旺鋪轉讓”的字樣。

在一家名為“想巷”的空置轉讓店鋪前，能看到整個店鋪被分割成兩部分，一部分是奶茶店，一部分是燒烤檔。隨后，南都記者撥打招租電話獲悉，奶茶店是主店鋪，租金2.6萬元，押二付一，“店是我自己的，沒有其他費用”。

在另一個轉讓的奶茶店前，南都記者又拔打了轉讓電話，接電話的是中介。據該中介介紹，要想盤下這家奶茶店，要先交8萬元入場費，至于交了入場費的好處，則是擁有了奶茶店的“轉讓權”，“轉讓多少錢房東不管你”，但是轉讓成功需要更改合同的話，則要給房東一個月房租作為“更名費”。

6月1日，記者和商鋪中介碰頭。幾個小時內，南都記者幾乎看完了所有轉讓的商鋪，所看的商鋪都有轉讓費，根據地段、大小，轉讓費的標準有所不同，少則數萬，多則幾十萬元。

經濟賬

為何東門商鋪會讓這么多人砸重金趨之若鶩呢？該中介給南都記者算了一筆賬：東門位置好一點的街鋪，租金在4.5萬-5萬元區間，換句話說，平均下來一天至少要1000塊的租金。以冷串為例，按照一份10塊的消費來算，每天至少要賣100份。“賣不到100份就是虧本，東門人流量這么大，賣不到這個數，說明產品不行。”

C 寶安沙井

轉讓的商鋪較少

轉讓費喝茶費較普遍

深圳關外因為物價便宜，吸引了不少來深建設者。據網友報料，位于深圳原關外的寶安區沙井街道，聚集了大量私人商鋪、農民房和廠房，收轉讓費喝茶費的現象比較普遍。6月15日，南都記者走訪沙井和一社區內的商鋪了解到，路邊隨意擺攤的商販現集中到固定區域統一經營；轉讓的商鋪比較少；收轉讓費、喝茶費的現象比較普遍。

錦城路好萬年超市是沙井和一社區的人流旺區，也是該社區市民不多的休閑散步區域。每到傍晚，天南海北的小攤小販就推著小推車，慢悠悠地走到超市前面的樹蔭下擺起了攤，冒著誘人香味的涼菜、色澤金黃的烤雞腿還有大名鼎鼎的沙井蠔紛紛“上場”，加之跳廣場舞的大媽大叔們，好一派“人間煙火”。

記者走訪

去年起，亂擺賣現象逐漸消失，攤販去了哪里呢？6月15日下午，南都記者在現場看到，陸陸續續的攤販推著小推車往好萬年超市方向走去，目的地是旁邊的一塊水泥空地。一旁的保安介紹，現在所有攤販都集中到這塊場地上。隨后，南都記者來到招商處，相關工作人員表示，現在只剩下早市的位置，早上六點入場，九點清場，租金600-700元，沒有其他的費用。

從好萬年超市步行10分鐘左右，就到了松福大道一側的消夜街。在這條長達數百米的消夜街，并沒有空置或正在轉讓的店鋪。但深入一旁的和一村，零星有一些店鋪正在轉讓。南都記者與一家正在轉讓的早餐店店主攀談了解到，店鋪租金2800元，轉讓費8000元左右，還要給房東8000元的喝茶費。該店主還表示，附近的店鋪大多給房東交了喝茶費。

在沙井生活居住多年的蔡女士告訴南都記者，喝茶費在沙井比較普遍，經營商鋪交個“萬把塊”的喝茶費“沒什么大不了”，畢竟“和氣生財”，而且這是個你情我愿的行為。

經濟賬

以和一村的早餐店為例，加上押金、轉讓費喝茶費等一系列費用，前期需要一次性投入24400元，平均一份早餐6元，要收回本金至少要賣4000份早餐。

溯源

什么是喝茶費？

在廣東，提到喝茶費，不需要更多言語，大家就能心領神會。更通俗地理解就是“好處費”，商鋪買賣和商鋪租用情況不同，商鋪租用又分幾種情形：進場收“進場費”，轉讓收“轉讓費”，生意好收“喝茶費”，重新簽合同收“更名費”。

關于喝茶費并無權威的定義。有資深中介人員表示，轉讓費包括房東或者前租客的裝修成本，是合理的，商鋪交易中除了轉讓費和租金之外，其他的就是喝茶費。

喝茶費從何而來？有“新手”在網絡上詢問這個問題，也有人認真作答：在廣東都有這樣的潛規則。比如，我現在開了一家店，盡管我的生意不好想轉讓，但你想要我這間店，就必須給轉讓費，也就是喝茶費。也有人專門做中介，就賺這個錢。

有人進一步考證出這個詞來源于“不可一日無茶”的潮汕。翻閱相關媒體報道，買房、買鋪、租鋪都有可能要交喝茶費。買房、買鋪多是開發商或委托的中介等第三方，打著“保證買到”的口號在收取費用。租鋪做生意多是個人房東或者“N房東”在收取，房東收取二房東喝茶費，二房東收三房東喝茶費，由此“糖葫蘆”般接力下去。

追問1 哪種情況掏喝茶費？

喝茶費一般發生在旺鋪 是市場自發形成的現象

深圳房地產研究中心研究員李宇嘉指出，現在商業地產整體供應過剩，喝茶費一般發生在旺鋪，是市場自發形成的現象。

喝茶費發生的情形分為存量商鋪買賣和租用商鋪。一手存量商鋪的買賣存在很大的增值稅，喝茶費是為了規避這部分的稅費而誕生的，交易一般分兩部分進行操作：一部分是合理交易的費用，主要是中介代理、過戶費，這些數額都比較小；一部分是相關費用，進場費、喝茶費等都算在里面，相當于打在成本里面。

如果是租用商鋪的話，情形則不同，業主或管理處更多的是提供消防水電等配套服務，加上之前的裝修成本，這些費用要么打在租金里，要么一次性打在交易費里。

追問2 喝茶費是否違法？

對于租用端，屬于市場行為不違法

深圳房地產律師張茂榮指出，喝茶費的發生情形分為交易端和租用端。就交易端來說，根據《深圳市房地產市場監管辦法》第11條第二款：房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

據此，張茂榮認為，如果是找開發商購買比較緊俏的商鋪，開發商或者中介等第三方承諾交付多少錢保證能買到，這種情況的喝茶費就是違法的。開發商買賣住宅和商鋪只能按照登記備案的商品房買賣合同來收費，超過收費沒有合同依據，而且因為沒有進入公賬，可能還會涉及到相關人員的涉嫌違法犯罪或者商業賄賂。

買過來之后，如果商鋪比較“熱租”，多個租客搶租，并自愿給付前租客一定的轉讓費以便續租，相當于付費購買了前租客的優先續租權，有時候也叫喝茶費，但這是一個市場行為。由于商鋪比較旺的緣故，后租客也可能再給現租客。如果雙方明確約定某部分費用就是轉讓費，這是一個市場行為，并不違反法律規定。

追問3 喝茶費能退嗎？

雙方明晰條款并愿意接受，如要求退還法律不支持

張茂榮表示，現在合同法越來越尊重契約自由，除一手買賣中涉嫌商業賄賂的喝茶費外，如果雙方明晰條款并且愿意接受，屬雙方意思自治范疇，并不違反法律規定，支付后要求退回的，法律不予支持。

張茂榮還指出，喝茶費的存在是由供需關系來決定的，一般發生在商鋪緊俏的情況下，如果商鋪不旺，買家寥寥，租都沒人租，就不會出現喝茶費，而旺鋪的再出租，喝茶費還會根據市場情況有所變化，會出現上漲和下跌的情況。

追問4

喝茶費對正常經營造成什么影響？

加大受讓方成本 擾亂市場秩序

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，喝茶費是利用緊張的供需矛盾滋生出來的亂象，多年來一直存在。每到市場緊張的情況下，喝茶費就就愈演愈烈，而且水漲船高。高額喝茶費加大了受讓方的成本，擾亂了正常的市場秩序。

宋丁認為，喝茶費名目繁多，但都是一個概念。喝茶費亂象更多是監管不到位造成的，政府方面要對喝茶費有非常明確的態度，要對喝茶費這種明顯破壞市場交易的行為加強監管、加大打擊。

記者手記

部門需要作出監管

同時商家要提高議價能力

目前，相關部門確實沒有規定不讓收“喝茶費”。按理說，在租用端，不管房東還是“N房東”，愿意收多少喝茶費，都是市場行為，商戶承擔不了大不了不租。

事實并非如此。如果一開始就沒有喝茶費，商戶當然大可以說不租就不租。但對于交過喝茶費的商戶來說，實在難以抉擇：要是不續租，之前的喝茶費就白交了。因而，在現實中，即便在不賺錢的情況下，為了收回自己交過的喝茶費，也有商戶硬著頭皮續租。

在走訪中，也有商戶對記者大吐苦水：不交喝茶費租不下來商鋪，租下來的商鋪要是生意好還能賺點，生意不好相當于為房東打工，現在生意不好做。

這樣一來，不難發現其中門道。通過喝茶費，業主或“N房東”不僅可以多收一筆租金，還能把商戶限制住，讓你不得不選擇續租。這一招對業主來說的確很妙，法律又沒明確禁止。

和住宅一樣，商鋪買賣和租用還是賣方市場，商戶沒有太大的主動權和議價權。除了政府需要作出一定的監管外，商戶如何提高議價能力是重中之重。