零售、餐飲行業租金糾紛怎么辦？ 最高法這樣說……
· 2020-05-20 10:27:58 來源：贏商網 4536
引言
解除合同，不支持！調整租金額、期限，支持！
昨天下午，《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件的指導意見（二）》（以下簡稱“指導意見（二）”）發布。今年4月，最高人民法院曾印發《指導意見（一）》。
本次發布的《指導意見（二）》聚焦受疫情影響較大的買賣合同、房屋租賃合同、金融合同、醫療保險和企業破產等案件類型，提出了23條具體的指導意見。
新冠疫情發生后，零售、餐飲等行業客流減少、銷售額下滑，資金回籠困難，導致租金支付困難等問題 不斷出現。
對此，《指導意見（二）》有哪些規定？國家出臺的關于租賃方面的惠企政策，在司法實踐中該如何體現？發布會現場，最高人民法院法官作了如下解釋：
零售、餐飲是廣大人民群眾、中小微企業、個體工商戶都十分關注的問題，從疫情發生以來，疫情防控措施使一些餐飲等服務行業無法開展經營，或者雖然有的能夠開展經營，但是客流量減少，營業額下降，資金回籠困難，面臨著非常大的繳納租金壓力。
?01?不支持解除租賃合同，支持變更合同
針對這種情況，交不了租金或者不能按期交租金可能就會發生一定的糾紛，發生糾紛時應該掌握什么樣的規則？把握什么樣的尺度？在解決這個問題的時候，最高人民法院表示，基本把握兩點：第一，疫情和疫情防控措施屬于不可抗力，在處理租賃合同糾紛時，一定要適用民法總則180條，合同法117條有關不可抗力的規定。第二，要貫徹落實國家和地方政府出臺的一系列惠企政策。
基于這兩點，最高人民法院在指導意見中對一些具體情形做了規定。
“第一，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。 ?這里所指的一般情況，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人營業額下降、資金回籠困難，無法及時或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的，我們認為這種情況下不影響合同目的的實現，依據法律關于不可抗力及合同解除的規定，不支持他解除合同的訴訟請求。
第二，一般情況下，支持變更合同的請求。 ?營業額的下降，回籠資金的困難，主要是受疫情和疫情防控措施的影響，屬于不可抗力，這個時候我們根據公平原則，結合當事人和營業情況的具體事實，酌情調整租金或者是調整交付租金的期限。對這種請求，按照指導意見是予以支持的?！?/p>
當然，這里第三種特殊情況，如果出租人是國有企業、行政事業單位對外出租房屋用于經營，根據國家出臺的相應優惠政策，國有企業、行政事業單位作為出租人，應當在疫情期間根據政策免除一定期限租金。如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金，出租人認為違約要求解除合同的，法院不會不予支持，這點主要是為了落實國家出臺的關于租金方面的優惠政策。
?02?合同不可能再履行的，可早點去掉枷鎖
在租賃合同方面，最高人民法院處理這方面糾紛時需要平衡雙方當事人的利益。在有些情況下，恐怕也得允許解除合同。比如為了過春節，或者由于一定的季節性需求，展覽、廟會預定的場地，如果繼續履行租賃合同，合同目的就不能實現了，這種情況下是允許解除合同的。
還有一種情況，雖然受疫情影響，已經完全確定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行了 ?，再延續多長時間也不可能交租金，這種情況應當允許雙方當事人都提出解除合同的請求，法院應當支持，實際上早點把這個枷鎖去掉 ?，讓一方當事人去尋找新的商機。
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