4月2日，由眾聯(lián)(中國)中央廚房研究院、紅餐網(wǎng)、上海博華國際展覽有限公司主辦，深圳餐北斗供應(yīng)鏈管理有限公司協(xié)辦的全國首場聚焦“中央廚房”的高峰論壇在上海隆重舉辦。現(xiàn)場400多位嘉賓就餐企要不要建中央廚房進行了分享討論。

據(jù)悉，中央廚房建設(shè)與發(fā)展高峰論壇屬于第二十八屆上海國際酒店及餐飲業(yè)博覽會(HOTELEX上海展一期)的重要組成部分。此次，HOTELEX Shanghai總體展出面積達23萬平方米，2500家優(yōu)質(zhì)展商、30多場行業(yè)賽事及論壇。為酒店、餐飲、咖啡、冰淇淋、烘焙、酒吧、會所以及商超零售業(yè)等提供一站式專業(yè)采購平臺，超過15萬專業(yè)觀眾洽談采購。

紅餐網(wǎng)作為主辦媒體為大家對論壇的精彩內(nèi)容進行整理報道。

揚州大學(xué)食品科學(xué)與工程學(xué)院博士桑建帶來《中央廚房產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的路徑與關(guān)鍵步驟》的精彩主題演講，以下是演講實錄：

在我過去的10多年工作當(dāng)中，一直在和中央廚房打交道。當(dāng)你決定或者想要建一個中央廚房的時候必然會遇到一個話題，就是在什么地方建，無論是3千、5千的廠房，必然會遇到一個園區(qū)建設(shè)的話題，所以今天下午跟大家匯報在過去的一年當(dāng)中，我們在幾十個想建中央廚房、在選址過程中遇到的一些問題，希望這些內(nèi)容給大家一些參考。

中央廚房的園區(qū)進入三部曲之一：計劃

“園區(qū)進入的三部曲”，分為計劃、選址、建設(shè)三步。從計劃這個環(huán)節(jié)，準(zhǔn)備區(qū)建中央廚房，或者已經(jīng)做好了前期的市場評估和預(yù)算，要做哪些工作?三要素：

1.明確的生產(chǎn)目標(biāo)和預(yù)期，包括了你要建什么內(nèi)容、規(guī)模、時間節(jié)點、產(chǎn)能和服務(wù)，我們很多的企業(yè)最初的時候并沒有思考很清楚，很多來園區(qū)的企業(yè)，選址的部門，到處去看，看到一條馬路旁邊有一個土地的時候，你看哪些信息，和你未來要建的中央廚房之間是什么關(guān)系，是不是能匹配?都需要我們做好生產(chǎn)目標(biāo)和預(yù)期的工作。

2.區(qū)域及載體，是選擇一塊土地還是廠房地是食品工業(yè)用地還是物流用地?

3.了解投資與回報，在園區(qū)的投資或者工業(yè)用地當(dāng)中有一個很明確的術(shù)語：“落地投”，你要測算在有效的空間內(nèi)要投入多少資金，這個不僅僅是你自己要預(yù)算錢夠不夠，未來是不是能夠盈利，政府部門或者是土地擁有部同樣要關(guān)注你給我土地所帶來的貢獻，所以投資和回報，其中有用工的問題，給這個區(qū)域帶來的就業(yè)的增長，給這個區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶來的附加值，還有納稅以及最終自己的利潤，如果這三方面的問題沒有考慮好的話，你可能還沒有進入到選址的地步。

這三個東西最終體會在三個報告上：

1.項目建議書(投資建議書)。想干什么，大概要投多少錢，多長時間把它建成，建成以后產(chǎn)生多大產(chǎn)值，這個產(chǎn)值帶來多少就業(yè)，對于地方的稅收的增加和自己的利潤，這是最早最簡單的結(jié)構(gòu)，選址之前還會關(guān)注可行性研究。

2.可行性研究、可行性報告。延伸到你所投資的行業(yè)是不是具有前景，有的企業(yè)會說投資是我的事情你關(guān)心那么多干什么?我失敗了賠的是我，其實不然，不光是自己關(guān)系投資項目是不是盈利，政府部門和土地管理部門同樣會去關(guān)心，這塊地給你以后，兩年以后是建成還是荒廢，現(xiàn)在最大的機會是閑置的土地資源，有很多的企業(yè)，河南有一個園區(qū)，90%的地方都是閑置的狀態(tài)。我們在過去的10年當(dāng)中，很多的數(shù)據(jù)顯示，中央廚房不僅僅沒有提高產(chǎn)品品質(zhì)、安全和降低成本的作用，反而成了負擔(dān)。

3.設(shè)計任務(wù)書。很多企業(yè)10～20%是自己在用，80%是浪費，4億建成中央廚房，每天完成10～15萬份的盒飯，但是只有8000~1萬份，如果我們不做好可行性建議、項目建議書的話，都是非常盲目的。

案例，這是去年在安徽做中央廚房生產(chǎn)項目。一般我們會做這企業(yè)的介紹、項目介紹、需求。我們在接到項目的時候必須要詳細了解現(xiàn)有的企業(yè)的成本時間、注冊資金的情況，經(jīng)營的范圍，特別是上一年的營業(yè)收入、員工的情況，納稅的情況，以及在行業(yè)的影響力和地位，也包括未來企業(yè)會朝哪個方向發(fā)展，我們在座的企業(yè)會問，關(guān)心我納稅干什么?關(guān)心我上一年的營業(yè)額干什么?如果你不具備承載能力，我們這個企業(yè)在合肥的時候，提出來要300畝地，你有這個錢去建嗎?能盈利嗎?不能盈利，浪費土地資源，造成企業(yè)大量損失。所以我們一開始要關(guān)注這些信息，這其實并不是內(nèi)部數(shù)據(jù)，而是建中央廚房的初始依據(jù)。

我們園區(qū)更關(guān)心投產(chǎn)以后能夠產(chǎn)生多少產(chǎn)值，能夠帶來多少稅收、能夠帶動多少人就業(yè)。10多畝的地能夠產(chǎn)生5億的收入、3000多萬的納稅，這就是非常好的，在一個很小的10多畝的載體，給地方政府帶來了很大的回報，這樣的企業(yè)是我們最關(guān)心的。如果這些都做不到的話，就很有可能成為一個不受歡迎的項目。

北京周邊，要想拿一塊地下來是非常艱難的，幾乎現(xiàn)在少于5億投資的項目政府都不愛去看，根本就不需要，很多需要二三十畝的項目，已經(jīng)等待超過兩三年仍然沒有獲得批準(zhǔn)，很多的中央廚房和一些食品企業(yè)都要離開主城區(qū)，周邊的土地資源是很有限的，所以這樣的投資內(nèi)容，都是判斷一個項目能否進入園區(qū)的很重要的方面。

除了投資方面，還會關(guān)注技術(shù)含量，還會判斷你的生產(chǎn)流程是不是具有先進性，同樣歡迎具有先進技術(shù)的高科技企業(yè)，餐飲企業(yè)的高科技企業(yè)很少，我們的專利、知識產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，在餐飲企業(yè)當(dāng)中是少之又少。

還會關(guān)注每個時間節(jié)點，這個項目什么時間建成，從簽約談判到建成中央廚房，大概多少個時間節(jié)點，要多少步驟，首先在去考察之前就需要完成這些信息的準(zhǔn)備和收集，這樣對方才能給你完成相應(yīng)的載體的體會，要不然你站在馬路邊看不出來哪些區(qū)別，是不是符合你的需要。

在投資當(dāng)中，同時還需要關(guān)注你的投入是怎么拆分的，土地、基建、其他，無形資產(chǎn)都需要關(guān)注，100畝地能建多大的廠房，1.2的容積率，8萬平米，怎么去建，哪些是廠房，哪些是倉庫，哪些是辦公區(qū)等等，把這些事情搞清楚了，才有可能再往下走。這是一個模擬架構(gòu)，不一定是準(zhǔn)確的，你需要細化在投資報告中，你的辦公建設(shè)成本占多少，生產(chǎn)線是多少條，每條生產(chǎn)線是多少費用，以此來判斷你的項目的真實性和可行性，承諾的達不到就是違約的問題，所以前期的計劃中都這么細化，這個時候才會進入到選址。

中央廚房的園區(qū)進入三部曲之二：選址

選址：總結(jié)為門當(dāng)戶對，知根知底，你情我愿，喜結(jié)連理，才會開花結(jié)果，選址的時候要有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的園區(qū)，所以是門當(dāng)戶對。

知根知底，要了解這個園區(qū)的基本配套條件，園區(qū)也會了解我們企業(yè)的經(jīng)營狀況，未來的發(fā)展方向是不是能夠承載這個的項目，這兩條都相互匹配才會進入談判階段，這個時候就是土地價格的問題。

你情我愿，很多時候可能會出現(xiàn)虛情假意，我可以給你承諾很多東西，比如說去年有一個項目，衢州的一個縣級市，地方政府承諾企業(yè)0地價，提供100畝地，國務(wù)院文件是嚴(yán)禁0地價轉(zhuǎn)讓土地，這是不可能的，這是嚴(yán)重的國有資產(chǎn)流失。政府為了你來投資，完成GDP，等你來了以后，你開始搞設(shè)備了，你設(shè)備進場了，就讓你辦證。企業(yè)自身，承諾給你投2000萬。這當(dāng)中一定是要你情我愿，才能喜結(jié)連理，最后才能開花結(jié)果。

如果前面三項不是門當(dāng)戶對，知根知底，不是真正的你情我愿，即便是拿到了土地，開始在建設(shè)，也有可能會退出。因為有要求三五年就要土地交付，不能土地閑置。

(一)企業(yè)選址的關(guān)鍵要素

1.區(qū)位與交通，尤其是我們冷鏈配送的，過去在周邊150公里作為配送半徑，現(xiàn)在是延長到300公里，因為我們的交通更發(fā)達路網(wǎng)更通暢。以南京為例，南京最長的距離是150公里，達到武漢，以南京市為中心的范圍內(nèi)網(wǎng)點基本上都覆蓋。今天有一家企業(yè)要求1小時之內(nèi)工廠到達高鐵站，這個高鐵站必須要有通往城市的主要線路，否則就不會選址。

2.基礎(chǔ)配套(水電氣)，中央廚房很多都需要蒸汽，不是每個園區(qū)都有蒸汽。

3.產(chǎn)業(yè)配套(上下游)。

4.政策配套(扶持)人才政策、土地的補償政策等。

5.人力成本。

6.園區(qū)服務(wù)。這些都是很關(guān)鍵的，在建設(shè)以后會涉及到物業(yè)服務(wù)、行政管理、環(huán)保、消防的問題，園區(qū)成熟不成熟，取決于服務(wù)是不是配套，必須建立在公共服務(wù)的平臺上。

(二)政府招商的關(guān)注要點

1.環(huán)境影響。

2.投資強度與稅收，150畝的土地要達到3～5億才能達到要求，河南的一些企業(yè)，能做上數(shù)千萬的營業(yè)額但稅收都不到10萬塊錢，因為它面對的是小散戶，通過微信就能完成支付，不需要開票，稅收一定要規(guī)范運行。

3.承載力，企業(yè)到底能不能實現(xiàn)你的說法，有一個最基本的判斷，今年的營業(yè)額一共是5億，要投入10億的項目是不太現(xiàn)實的，或者是只有2000畝的廠房，建成10萬畝的廠房也是不可能的，慢慢做預(yù)留和拓展的空間，不可能從2000平米突然變成10萬平米，因為不具備這樣的承載能力。

4.產(chǎn)業(yè)拉動與就業(yè)。

5.知名度和行業(yè)影響力，這右邊的四家企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園企業(yè)，海底撈、稻香村，都是一些知名的企業(yè)，這些企業(yè)是非常受歡迎的。相反一些企業(yè)，資料報過去，企業(yè)也認同地塊，但是政府過不去，因為政府就是20萬不到的廠房，就希望更好的企業(yè)進來。

6.建設(shè)周期。拿完這個土地，什么時候投產(chǎn)，什么時候能產(chǎn)生稅收是政府比較關(guān)注的話題。

案例，在和企業(yè)提供的材料過程當(dāng)中，這是和縣的產(chǎn)業(yè)新城，關(guān)注的話題，整體的介紹，整個城市的基本的情況，基礎(chǔ)配套，高速的位置的問題，出口的位置，直接影響到?jīng)Q策。第二方面，需要關(guān)注產(chǎn)業(yè)集群，和縣，產(chǎn)業(yè)集群，門當(dāng)戶對，南京有一個企業(yè)，是做抽紙的企業(yè)，進到和縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)定位的是智能裝備的園區(qū)，造紙的企業(yè)過來，雖然很好，但是不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，所以產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃是很重要的話題。

(三)園區(qū)現(xiàn)有的承載能力

關(guān)于現(xiàn)有的承載情況，能不能承載我們的項目?比如說在和縣的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，全是智能裝備這類的企業(yè)在里面，一個造紙的企業(yè)不需要。相反在這個園區(qū)，是食品園區(qū)，以農(nóng)業(yè)和食品加工為主題，中央廚房的一些項目規(guī)劃在這兒，同時相應(yīng)的配套，比如說蒸汽、集中排污等等。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，除了土地以外，還有一些標(biāo)準(zhǔn)化的廠房，這些廠房是不是符合我們的需要，它的承重、電、集中排污相關(guān)的話題都是我們需要提前關(guān)心的。

除此以外，還需要關(guān)注政策配套、生產(chǎn)配套，比如說和縣的房租是7塊錢一平米，但是地方政府會提出來稅收不能少于10萬的稅收，工業(yè)用水、工業(yè)用電，氣和勞動里成本，我們的企業(yè)都會關(guān)注這些細節(jié)性的話題。

生產(chǎn)配套，比如說污水處理廠有沒有，天然氣、電力都是必然要考慮的生產(chǎn)配套的基本的話題。

產(chǎn)業(yè)配套，區(qū)域是不是具備這個資源，按原材料采購，離它三五十公里以內(nèi)有沒有相應(yīng)的大型的采購市場，這是我們關(guān)心的話題，我們的上下游，尤其是上游的農(nóng)業(yè)是不是發(fā)達，這樣可以降低原材料成本。

人才配套，對于吸引人才給了很多的配套政策，董事長是二級教授，政府會給出很多的政策，包括在團隊當(dāng)中涉及到研究生以上的人員的住宿，公司的啟動資金，因為是高新項目，更受地方政府歡迎。企業(yè)高層次的創(chuàng)業(yè)人才計劃，這些政府都會有相應(yīng)的政策，你在了解的時候也必須去關(guān)心，否則的話可能會因為幫扶不到位而有所損失。

政策配套，這些錢是我們的利潤點所在，你拿完土地拉倒，不關(guān)心土地，只管買了地，至于政府有什么支持，這些都不關(guān)心，這部分是收入的部分，你不關(guān)心的話就虧了。

生活配套，將來員工怎么辦，距離太遠了，也會影響到生活配套，住宅的問題?醫(yī)療教育等等，也得去關(guān)心你選的區(qū)域是不是具備這樣的條件。

中央廚房的園區(qū)進入三部曲之三：建設(shè)

關(guān)于建設(shè)，一旦確定了這個地方，喜結(jié)連理之后就進入了建設(shè)階段。建設(shè)階段分為4個環(huán)節(jié)，入?yún)^(qū)前、入?yún)^(qū)后，建設(shè)施工、投產(chǎn)。

這是拿完土地之后的示意圖，簽定協(xié)議之后，注冊公司，完成召開掛，規(guī)范程序一定是先完成土地招標(biāo)，辦好建設(shè)許可證、土地許可證，合法合規(guī)開工。除了土地手續(xù)以外還有相關(guān)的一些手續(xù)，從公司注冊開始，基本上每個園區(qū)都要求在本地注冊一家公司，因為稅收在這個地方。之后是立項備案，建設(shè)項目的環(huán)評和審批，工程建設(shè)。

如果是土地的話，至少需要6個月的時間才能完成，有一個企業(yè)想在北京投產(chǎn)，說明年上半年要投產(chǎn)，到現(xiàn)在都沒有確定選址，這是不可能完成的，因為前面的手續(xù)都辦不完，因為中間至少需要6個月，如果土地指標(biāo)不匹配的情況下，6個月都辦不完，拿地建廠是非常煩瑣復(fù)雜的過程。

園區(qū)建設(shè)的基本性的指標(biāo)，比如說容積率不小于1.2，工業(yè)用地和住宅不一樣，10畝的土地怎么也要建到8000平米，甚至1萬平米，這些都在工業(yè)設(shè)計當(dāng)中，設(shè)計院會幫大家設(shè)計好。你需要關(guān)心的是廠房到底有多少面積可用，很多企業(yè)一開口就是50畝地，如果是2萬平米，20畝地就足夠建到2萬平米，不需要50畝地，所以工業(yè)用地當(dāng)中，層高不超過24米的情況下，或?qū)痈邲]有要求，是可以多層建筑，有效利用土地資源完成項目建設(shè)，這是我們在園區(qū)建設(shè)中的基本的要求。

這三個部分，從計劃到選址到建設(shè)，是生產(chǎn)經(jīng)營獨立的領(lǐng)域，希望各位在選址的過程中，這些信息對大家有所幫助，謝謝各位。