火鍋店占用公用通道修建墻體拒絕拆除，法院這樣判
· 2022-06-10 16:21:50 來源：常德市武陵區人民法院 2326
都說和則生財，本應和睦相處的商家卻因為一堵墻對薄公堂。究竟是怎么回事？
原來，火鍋店占用公用通道修建墻體，收到了外鋪業主異議，卻仍不予理會，裝修完畢后開始經營。
近日，常德市武陵區人民法院就審理了這么一起相鄰關系糾紛案件。
圖片來源：攝圖網
基本案情
常德某商住樓一樓共有商鋪42戶，內鋪25戶、臨街外鋪17戶。丁某系臨街外鋪某商鋪的所有權人。2021年1月，火鍋店與該商住樓一樓全體內鋪業主簽訂了《房屋租賃合同》。合同簽訂后，火鍋店對承租房屋進行了裝修，在規劃為共有通道內砌墻與丁某的鋪面隔開，包括丁某在內的外鋪業主提出異議，火鍋店不予理會，仍繼續裝修，裝修完畢后開始經營。
2021年9月，丁某向法院起訴，請求判令火鍋店拆除占用公用通道修建的建筑墻體，恢復原狀。火鍋店辯稱，火鍋店將經營場所與外部用墻體隔離，并未占用丁某的公攤面積，也未影響丁某的通風采光，丁某有相鄰關系中容忍義務，故不宜判決拆除墻體。
常德市武陵區人民法院一審判決火鍋店拆除占用共有通道修建的建筑墻體、恢復共有通道原狀。火鍋店上訴至常德中院，二審維持原判。
法官說法
⒈、公用通道系為穿過建筑物而設置的建筑空間，主要方便行人通行以及消防作用。根據房屋分層平面圖顯示，丁某所有的商鋪（臨街外鋪）與火鍋店租賃的商鋪（內鋪）之間規劃為公用通道的部分，屬于業主共有。
⒉、火鍋店占用公用通道從事經營活動未經過符合法律規定比例業主參與表決和同意，故其無權占用公用通道從事經營活動。行為人擅自占用業主共有部分進行經營活動的，權利人可以請求排除妨害、恢復原狀，故丁某要求拆除公用通道的建筑墻體，恢復公用通道原狀，于法有據，應予支持。
⒊、火鍋店作為一家加盟連鎖餐飲機構，在其擴大經營的運營過程中，應正確處理相鄰關系。在面對裝修之初就有外鋪業主對占用公用通道修建墻體提出異議，理應先行妥善處理占用糾紛，而非盲目投入資金搶占公用通道進行裝修，現占用通道裝修完畢且實際經營后要求外鋪業主容忍其侵占行為，于法無據。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
俗話說：“遠親不如近鄰”，我國民法典亦規定了不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系，當鄰里關系出現矛盾時，要學會正確處理。建筑物共有部分是當代鄰里關系處理中的重大事項之一，法律對利用共有部分從事經營活動的表決從人數和面積兩個方面做了嚴格限制，非經權利人表決，不得利用共有部分從事經營活動。
本案可以說是當代鄰里關系的一個反面典型，也可以說，如果火鍋店在裝修之初，尊重其他共有權人的權利，與丁某共同商議解決問題，最終亦不至于對簿公堂，造成鄰里關系僵化的不良后果。
本文轉載自常德市武陵區人民法院
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